土地探しは家づくりの始まり
住宅を建てたいと思っても土地がなければ建てることができません。
土地が決まってはじめてその土地に合わせた家の形を作っていきます。
家づくりは土地探しから始まります。
今回は土地を選ぶ際の押さえるポイントを紹介したいと思います。
理想の条件を明確にする
家づくりを考えると
- 土地は60坪くらいの広さが欲しい
- コンビニは近くに欲しいよね
- 学校までの距離は近い方がいい 等々
今後生活していくうえでの想像が膨らむと思います。
その条件をしっかりとメモなりスマートフォンのデータなりに残しておきましょう。
更にはその項目に優先順位もつけましょう！
この挙げた条件こそが皆様の土地探しの基準となります。
我が家の理想の条件
- 実家の近く
- 面積は50坪以上
- 土地の価格は1,200万円以内
- 固い地盤
- 幹線道路沿いではない
このあたりを条件として掲げていました。
理想の条件をふるいにかけていく
ここから色々と妥協点を探しながら土地を探していくことになります。
我が家では「実家の近くの土地」というのが最優先事項でありました。
子育てをするうえで親の協力を得られるのであれば、その資源をフル活用しない手はありません。
「絶対にこれだけは譲れない！」という条件を持っておくようにしてください！
我が家の購入した土地の条件はどうだったのか？
我が家の土地について、当初挙げていた理想の条件がどの程度達成されたかと言いますと
- 実家の近く・・・⭕
- 面積は50坪以上・・・⭕
- 土地の価格は1,200万円以内・・・❌
- 固い地盤・・・⭕
- 幹線道路沿いではない・・・⭕
とかなり結果的に理想に沿った土地をGETすることができました。
しかし、整形の保たれた土地ではない等、別の不満点も出てきました。
人間はないものねだりの生き物ですので、不満なところはすぐに目に入ってしまいます😨
土地のスペックを調べる
売りに出されている土地には価格、地積（土地の広さ）、建ぺい率、容積率、土地計画法による用途地域、インフラ環境等が記載されています。
この情報は把握するようにしましょう。
価格だけで選ぶのは禁物
分譲地は家を建てるための土地として既に整備されているため、給水管が引き込んであったり、土地の地目（種類）も『宅地』となっていたりすることから値段は高くなります。
高いと言ってもその地域における宅地比準価格となっています。
逆に同じ面積であっても土地価格が安いものは、土地を買った後に手を加えなければ家が建てられない場合も少なくありません。
つまり、同じ地区で同じような広さの土地を比較して、『安い』という理由ですぐに土地を購入するのはやめましょう！
土地の詳細を知ろう
こちらの表を御覧ください
| 所在地 | 〇〇県 | ▼▼市 | ✕✕１丁目 |
| 地目 | 宅地 | 地積 | 200㎡（約60坪） |
| 価格 | 1,500万円 | 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 150% |
| 所在地 | 〇〇県 | ▼▼市 | ✕✕１丁目 |
| 地目 | 田 | 地積 | 200㎡（約60坪） |
| 価格 | 600万円 | 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 150% |
同じ地域、同じ面積でありながら価格が倍以上違います。
この表を見て、この価格差が表れる要因と見てとれるのは、地目の違いということが分かります。
前述したように、宅地はすぐに家が建てられる状態を指します。
対して地目が【田】や【畑】等の農地の場合は、すぐに家を建てられないことが多いです。
農地の場合には、農地転用の手続きが必要となり、更には転用できない場合もあります。
※簡単に農地転用が出来ない土地は「青地」と言います。
農地転用が出来ない場合には、農地としての使用しか認められず、家を建てることができません。
この他に、農地の場合には地盤がゆるいことから地盤改良の追加工事が必要になったり、登記簿上の地目変更をしたりと家を建てるまでの課題がいくつもあります。
水道管は引き込み済みなのか？
分譲地であれば水道の引き込みも済んでいますが、そうでない場合は近くの水道本管から引き込まなくてはなりません。
本館が正面道路（更には手前）に通っていれば良いのですが、そうでない場合は引き込みに多額の費用もかかります。
本管が近くにない場合には、最寄りの本管からはるばる管を自分の敷地まで引き込まなければならず、この距離が長いほど工事費用はかかってしまいます。
又は、近所のお宅の私有管から分岐させてもらわなければならないこともあります。
後々のトラブルになったりもしますので、土地購入の前に水道本管がどこを通っているのかを確認することも必要です。
我が家の場合、雑種地（地目）の長らく空き地となっていた土地を購入しましたが、水道本管が目の前の道路を通っていたためそこから引き込むことができました。
それでも要した費用は50万円程でした。
地積（土地面積）
「㎡表記だとよく分からない！結局何坪なの？」と思われる方も多いのではないでしょうか？
１坪＝畳２帖分の広さを言います。
㎡に換算すると
１坪＝3.30579㎡となります。
《60坪の場合》60×3.30579＝198.3474㎡となります。
逆に㎡表記の場合は3.30579で割り算することで坪表記に変換できます。
ざっくり知りたいのであれば、3.3で割ったり、掛けたりするのが簡単だと思います。
3.3という数字を覚えておきましょう！
建ぺい率
土地の広さに対して、どのくらいの範囲を建物部分で使っていいか？ということを表したものになります。
200㎡の土地に対して、建ぺい率60％と表記されていたら下記の図のようになります。
グレーの土地に建てられる範囲は赤の部分を指します。
この場合は200㎡（土地の面積）×0.6（建ぺい率60％）＝120㎡（建築面積）となります。
容積率
土地の広さに対して、建物としての空間をどのくらい使っていいか？ということを表したものになります。
200㎡の土地に対して容積率120％と表記されていたら下記の図のようになります。
赤の部分と緑の部分を足した面積を指します。
この場合は200㎡（土地の面積）×1.2（容積率120％）＝240㎡（建物容積）となります。
用途地域
住宅を建てられる地域の中でも以下のように種類があります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
下にいくにつれて店舗や学校、商業施設が建ちやすくなる地域のため、混在した地域となります。
第一種低層住居専用地域では建物の高さ制限があり、基本的に戸建て住宅や低層アパートが建つような地域となります。
低層であっても店舗は50㎡以下という制限があるためコンビニは建てられません。
第二種低層住居専用地域は第一種低層住居専用地域よりも制限が緩くなり、150㎡までの店舗が可能なためコンビニが建ちます。
前述した建ぺい率や容積率もこの用途地域と関わってきます。
国土交通省のHPにそれぞれの説明がわかりやすく記載されていますので、そちらを参考にしてみてください。
インフラ環境
インフラ環境についても事前に調査しておくことをオススメします。
- 水道
上水道か簡易水道（基本的に料金の違いはありません）か？
下水道は整備されているのか？浄化槽が必要なのか？ - 電気
けっこうな山間部でなければどこでも通電できると思います。基本的には大手電力会社になります。 - ガス
都市ガスが整備されているのか？プロパンガスなのか？
都市ガスなら比較的金額が安く済みます
オール電化なら考える必要はありません
個人間の売買には注意
不動産屋から買う場合はこれまでに説明した内容も含めて、希望にあった土地を紹介してくれると思いますが、個人間で買う場合には注意が必要です。
立地が良くて、広いし安いからという理由で知り合いから土地を買った場合に、結局家が建てられない又は、建てるまでに手間とコストも多くかかってしまい逆に費用が高くついてしまったということも十分起こり得ます。
土地の出会いも一期一会
土地との出会いもタイミングがつきものです。
我が家の場合、20年以上売れていなかった実家近所の空き地を買いたいと地主さんへ伝えたところ、建売の業者と契約をしてしまったばかりと言われました。
しかし、昔からの付き合いで私たちが買うならと断ってくれたようです。
更には、価格についても売りに出している価格よりも下げてくれました。
建売業者との契約が済んでおり、どこまで話が進んでいたのかは分かりませんが、揉めなかったのかは今となっては分かりません・・・
もしかしたら、建売業者と契約していた話はウソなのか？？？
でも、それなら価格を吊り上げられておかしくないはず・・・
とにかく、もう少し遅いタイミングだったらこの土地は買えず、平屋は建てられなかったかもしれません。
疲れない土地探しの方法
冒頭でもお伝えしたように家づくりは土地探しから始まります。
土地を探すのはそもそも疲れる
- 理想の土地がなかなか見つからない
- 毎週末（毎休日）に土地探しをしていて休まらない
- 不動産屋を回っても同じような土地を見て回される
- 理想の土地が既に売れてしまったことからの精神的ダメージを負う
以上のような理由から土地探しには根気が必要です。
不動産屋巡りは時間と労力がかかる
土地は一点ものであり、不動産屋を回れば掘り出し物件が必ず出てくるというものではありません。
もちろん中には、たくさん不動産屋を回ったおかげで理想の土地が手に入ったという方もいらっしゃるかと思います。
しかし、不動産屋を回ることが理想の土地が見つかることと直結するわけではありません。
不動産屋を多く回れば良いということでもない。
不動産屋を手当り次第回るというのはオススメできません。
それは、
どの不動産屋も大体同じ物件を扱っているからです。
不動産屋が所有する土地であれば、その不動産屋でしかその土地の情報を知ることができません。
しかし、多くの土地は所有者が個人となっています。
土地所有者は土地を早く売りたいので、多くの不動産屋に仲介をお願いしています。
そのため、その地域の競合する不動産屋を回ったとしても同じ土地を紹介されることがあるのはそういった理由があります。
不動産屋はその土地を仲介して紹介しているだけであって、その土地が売れた場合に所有者から売却益の数パーセントを仲介料として貰うことで不動産屋は成り立っています。
仲介の仕組み
不動産屋にもよりますが、仲介手数料は売れた時に発生するタイプがほとんどです。
土地所有者は土地が売れるまでは不動産屋に支払う費用は発生しない（もしくは少額）ため、たくさん情報を出してもらう方が土地所有者にメリットがあります。
逆に不動産屋も土地を所有していないために、その土地の管理（草刈り）をする必要がなく、固定資産税も支払う必要もないため、余計な経費がかかりません。
その上で、土地が売れた場合には売却額からマージンを貰えるため不動産屋にとってもメリットがあります。
つまり、お互いにメリットがあるわけです。
時間はお金では換えられない
１件不動産屋を回れば個人情報の記入をし、土地情報の説明を受け、現地確認をすることで、半日は時間を要してしまいます。
さらに、不動産屋を回ることによってこれがループし、現場に行ったら「あれ？この土地見たよね・・・？」という状況も起きてしまうことだってあります。
違う土地の情報が欲しいのに、同じ手続きを踏まされて手にできる情報は同じような物件となれば、「時間を返してくれ」と思いたいのは当然です！
どの不動産屋でも同じで、最初に「こちらご記入おねがいします」と紙を渡され、
- 住所
- 氏名
- 生年月日
- 勤務先
- 年収
と言った個人情報を記入させられます。
こんな事なら、「一回で手続きが済まないのか？」「ワンストップで土地探しはできないのか？？」と思ってしまいますよね？
ワンストップ土地探し
土地探しをサポートしてくれる【タウンライフ 家づくり】というサービスがあるのをご存知でしょうか？
土地探しの手続きが一回で済む『ワンストップの土地探しサービス』のことで、皆様の代わりに土地を探して提案してくれます。
- 自宅で土地探しの一括依頼が可能
- 追加費用なく一切無料
- 土地探しのプロによるアドバイスが貰える
↓↓公式サイトは↓↓
電話での連絡はイヤだな・・・という方は、メールでの連絡を希望する旨を要望欄に記載することで電話連絡を控えてもらうことも可能のようです。
- 土地を探したいんだけど何から調べればいいか分からない
- 不動産屋で話を聞きたいんだけど休日に時間が取れない
- 不動産屋で土地の情報を得たけどもっと他に情報がないか気になる
といった方は、一度相談してみてはいかがですか。
こちらで土地のサポートも受けつつ、どこか１か所目ぼしい不動産屋を見つけて、土地の情報収集に努めるのが最善の方法ではないでしょうか！
『不動産屋』プラス『タウンライフ家づくり』といったように多方面から情報を収集することで、情報を客観的に知ることができるメリットもあります。
中でも、土地のプロによるアドバイスは聞く価値があります。
- 土地価格の相場
- 関係法令等の規制について
- 周辺環境やハザードマップについて
等々素人では調べることが大変な情報についても、アドバイスを貰うことが出来るのはありがたいです。
さいごに
土地を買うのも大きな買い物であり、しっかり考えることが必要です。
しかし、そうこうしている間に売れてしまって、再度希望の土地を探すのはとても労力がかかります。
立地、土地形状、広さ等の希望をベースに土地を探し、条件に合うような土地を見つけたらその土地の情報をまずは調べてみましょう。
繰り返しになりますが、希望の条件をピックアップし、優先順位を付けておいて少しでも早く判断できるようにしておくことをオススメします！
田んぼ等の農地の場合には地盤改良も必要になる場合もあります。
総合的に考えてメリットがあるかどうかを見極めましょう。
安く購入した土地でも結果的に費用が多くかかってしまうことも考えられますので。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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