不動産売買価格はどう決まる?土地購入時の諸経費や仲介手数料も解説

 



土地の価格はどうやって決まるのか?

基本的には路線価といって道路に価格が付いており、そこの価格を参考に値段を決めています。

不動産鑑定士による鑑定評価も基本的には路線価や近隣の地価公示、地価調査基準、近隣の取引事例等を加味して様々な補正を加え最終的な金額を算出しています。

  • 路線価!?
  • 地価公示ってなに?

と思われる方もいらっしゃると思いますので説明していきます。

路線価とは?

不動産の査定を行ったり、相続税・贈与税等(国税)にかかる税金を計算する際にその税額を決める計算基準になるもので、道路(路線)に付けられた価格のことです。

基準日は1月1日時点であり、その道路の価格を毎年7月頃に発表しています。

国税庁のHP(路線価・評価倍率表ページ)で自分の土地の面している道路の路線価が分かると思います。

一度確認してみてください。

この路線価は実際の土地の価格の80%程度で定めているといわれています。

そのため、自分の土地(買いたい土地)の接している道路の路線価に0.8を割り戻すことで、おおよその1㎡あたりの価格が出ます。

売りに出ている土地の価格が一般的かどうか判断する一つの比較対象となりますので、覚えておいて損はありません。

実際に路線価を調べてみよう

国税庁HP(路線価)から買いたい土地を検索

今回は愛知県名古屋市熱田区青池町1丁目を例とします。

※ちなみにこの地にした理由は特にありません。

国税庁路線価ページを開き該当する都道府県をクリック

路線価図をクリック

該当する市町村をクリック。今回は名古屋市熱田区

 



該当地の地名(なければ近隣の地名)の路線価図ページ番号をクリック

すると地図が出てきます。

地図に該当地が入っていない場合は左のメニューにある接続図で続きの地図をクリックしてください。

例えば、この地図の更に下の地域に該当地がある場合は、下の接続図をクリックすれば続きの地図が開かれます。

路線価図・評価倍率表の見方

今回は赤丸の位置の価格の目安を知りたいとします。

接している前面の道路に青塗りした数字が記載されていますが、これが路線価です。

135Eと記載されていますが、この表示の見方は青矢印先に記載されています。

「1㎡当たりの価格を千円単位で表しています。」と

つまり、135千円=135,000円/㎡という路線価となります。

該当地の参考価格の算出

この路線価は通常の評価額の80%程度の数字であるため、0.8で割り戻します。

135,000円➗0.8=168,750円/㎡

という1㎡あたりの単価が出てきます。

あとはこの単価に土地の面積を掛ければ土地の価値がなんとなく分かるわけです。

ちなみに135EのEは借地権割合を示しており、上部青く塗ったEの箇所に割合が50%と表示されています。

基本的に気にしなくて良いですが、簡単に説明しますとこの地域の利用価値を示しており、借地している人の割合を指しています。

借地している割合が多ければ土地利用価値がある場所と言えます。

【注意】あくまで参考に過ぎない

ただの雑種地の場合と、分譲用に宅地として売りに出された場合とでは同じ箇所でも価格は異なります。

宅地で整備されている土地であれば、すぐに家を建てることができますが、雑種地の場合は、水道管を引き込んだり、土地の地目を宅地に変えたりと手を加える(費用をかける)必要があります。

土地の選び方についてはこちらでも紹介しております。
土地選びのポイント

 



土地購入時の諸経費ってなに?

土地を購入する場合の諸経費は土地価格の5%程度であると一般に言われています。

諸経費って何なの!?と言いたくなっちゃいますよね😅

その内訳を簡単に紹介します。

土地売買契約書に貼付する印紙代

印紙税法というものがあり、契約者双方がそれぞれ印紙を用意して契約書に貼らなければなりません。

印紙の金額は土地の購入金額によって異なります。

国税庁のHP(印紙税ページ)をご確認ください。

もしくはこちらからPDF形式の一覧表をダウンロードするのが見やすいかもしれません。

土地の売買は「不動産の譲渡に関する契約書」という第一号文書にあたります。

例えば1,000万円以上〜5,000万円以下の購入価格の場合は1万円の印紙を貼らなくてはなりません。

土地取得時の権利部の登記費用

  • 所有権移転
  • 抵当権の設定(住宅ローン借用の場合)

などの土地の購入時に要する登記費用がかかります。

自分でやろうとすれば、できないことはないようですが、素人の場合は法務局に何度も通って相談をし、図面も自分で作成しなければならず、時間をかなり要するかもしれません。

私もやったことはありません。

法務局のHPでも「個人でやる場合には大幅に時間がかかりますので、相談の際は必要書類を多く揃えて来てください。土地家屋調査士、司法書士、行政書士等に依頼できますよ」と記載しており、

時間がかかるし、その相談に時間を要しているヒマもないから専門家に依頼してね!

と暗に言っているように見えます。

話が少し逸れましたが、土地購入の際に必要な一般的な登記は所有権移転(名義変更)と抵当権の設定となります。

権利部の設定は司法書士の仕事になりますので、大抵は司法書士への報酬費(その手数料)がかかります。

司法書士によって金額も異なりますが、4万円〜6万円程度と考えておけば良いでしょう。

登録免許税

登録免許税法に基づいた国税となります。

自動車運転免許を取得した際にも払った記憶があると思いますが、同じ法の下で納めるべき税金になります。

前項で紹介した登記を行う際に必要となります。

土地取得の際には所有権移転を必ず行い、自分名義の土地とする必要があります。

その際の登録免許税について説明します。

金額は登記の種類にもよりますが、登記をするたびに納める税金となります。

登録免許税の算出

国税庁HP(登録免許税ページ)をご確認ください。

売買は、不動産の価値の1,000分の20とあります。しかし、軽減税率として令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は1,000分の15とあります。

この軽減税率ですが、毎年延長されています。売買の場合は1.5%だと思っておいて大丈夫でしょう。

不動産の価値というのは、固定資産税評価額のことを指します。

つまり売買の時の登録免許税=固定資産税評価額✖️1.5%

そのため、算出には自分のお住まいの市町村の税務課で固定資産価格通知書をもらいます。

登記を司法書士に依頼している場合には、司法書士が市町村で申請して固定資産価格通知書を受け取り、登録免許税を算出しています。

そのため、この手間がかかりません。

例えば土地の評価額が1,500万円の場合、登録免許税は225,000円となります。

15,000,000円✖️0.015=225,000円

一つ参考程度に覚えていただければと思います。

 



不動産屋から購入の場合は仲介手数料も

仲介手数料とは、不動産の売買契約の際、物件価格に加えて不動産仲介業者に支払う報酬の事を言います。

宅建業法で定められた仲介手数料の上限は『物件購入価格(税抜)×3%+6万円+消費税』となっています。

仮に3,000万円の不動産を購入する場合

3,000万円×3%+6万円+消費税=約103万円

を支払う必要があります。

不動産仲介業者はこの不動産仲介手数料を売主・買主の両方から受け取るのが一般的となっています。

ちなみに、不動産仲介手数料を支払わなくて済むサービスもあります。

原則どの物件(土地もしっかり対応)も仲介してくれるため、気になった土地があればそのままその不動産屋で購入するのではなく、一度相談してみてはいかがでしょう?

住宅ローン関係の経費

これが諸経費が土地価格の5%とまで言われる所以です。

金銭消費貸借契約書(住宅ローン)印紙代

例の如く国税庁のHP(印紙税ページ)をご確認ください。

不動産譲渡に関する契約書と同様に第一号文書となります。しかし、軽減措置はありません。

例えば1,000万円以上〜5,000万円以下の借入金の場合は2万円の印紙を貼らなくてはなりません。

住宅ローン手数料

保証会社(団体信用生命保険等)への手数料が借入金1,000万円毎に20万円程必要になります。

仮に3,000万円の借入金をした場合は約60万円を支払う必要があります。

諸経費のほとんどは住宅ローンの保証料

土地(+家)を買いたいと思った時に現金で一括購入できる人はそうそういないと思います。

住宅ローンを借りることが前提となっているわけなので、諸経費はだいたい土地価格の5%程度だと言われています。

しかし、住宅ローンを借りなければそんなに諸経費は掛からないということを覚えておいてください。

諸経費は住宅ローンありきで土地価格の5%程度だということを

ちなみに、購入後には不動産取得税(都道府県税)というものも納めなくてはなりませんよ!

まとめ

長くなりましたが、ここまでお読みいただきありがとうございます。

土地の売却については双方の契約によるため、最終的には双方が合意すれば安かろうが、高かろうが成立します。

今回は土地価格について一定の根拠となる路線価の調べ方について載せさせていただきました。

  • 土地価格が妥当かどうかは路線価から確認してみよう!
  • 土地購入時の諸経費の内訳は以下を合わせて土地代の5%程度となる
    1. 売買契約書の印紙代
    2. 土地登記にかかる司法書士への報酬
    3. 登録免許税
    4. 住宅ローン契約書印紙代
    5. 住宅ローン手数料

参考になれば嬉しいです。

そういえば・・・地価公示について説明を忘れてしました。長くなりましたのでまたの機会にさせていただきます。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。
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